Что появилось раньше: курица или яйцо?

Цель: приватизация земельного участка под сгоревшим домом.

 

Проблема: в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении жилого дома имеется запись «подвергся разрушению». Фактически был построен новый дом. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет/КИО) считает, что указанное обстоятельство не является возникновением исключительного права собственника жилого дома на приватизацию земельного участка. Также Комитет отказал в связи с якобы превышением площади земельного участка. В ЕГРН площадь составляет 1 549 кв.м. Но в Правилах землепользования и застройки предельный минимальный размер земельного участка составляет 1 200 кв.м. Поэтому, по ошибочному мнению города, больше чем 1 200 кв.м, гражданам не позволено оформить земельный участок.

 

Немного фактов. В 1947 г. был заключен договор о праве на застройку и предоставлен земельный участок общей площадью 1 500 кв.м. ООО «ЦЗР» получили и выписку из протокола от 14.08.1947 г. об отводе земельного участка Исполкомом Парголовского Райсовета депутатов трудящихся. Эти документы были необходимы для обоснования КИО площади земельного участка.

 

Дом сгорел.В настоящее время у дома два собственника. Часть доли (1-2) перешла в порядке наследования одному из собственников, который в принципе не хотел оформлять земельный участок. Другая часть (2-6) перешла другому собственнику дому – Клиенту. Доля также была получена в порядке наследования (на основании решения суда признано право собственности на фундамент сгоревшего дома). И, оставшаяся доля была приобретена на основании договора купли-продажи.

 

Юридическая часть.

 

Казалось очевидным фактом, что гражданину требуется оформление право собственности на земельный участок, чтобы юридически оформить дом. Но город так не считает.

 

КИО пришел к выводу: «Нахождение объекта недвижимости в разрушенном состоянии означает, что его собственник вправе воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка только после восстановления данного объекта (данная позиция подтверждается также судебной практикой: .. .».

 

Комитет не ознакомился с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) (далее – Обзор).

 

В п.36 Обзора указано: «Нахождение жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, в состоянии, непригодном для проживания, не является препятствием для предоставления этому гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом».

 

Верховный Суд России пришел к очевидному выводу: «Оформление прав на земельный участок необходимо административному истцу для восстановления дома».

 

Таким образом Решение КИО противоречит Обзору.

 

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции – встали на защиту Клиента. В судах Комитет не привел ни одного убедительного аргумента и никак не доказал законность своего отказа.