Верховный Суд России поддержал наши доводы о возможности строить жилой дом в зоне подтопления

Цель: получение уведомления о планируемом строительстве жилого дома.

Место: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское поселение.

Проблема: местная власть не дает построить жилой дом из-за наличия зоны подтопления.

Решение: признание уведомления администрации незаконным и обязании повторно рассмотреть уведомление о планируемом строительстве.

Подробно. Администрация Приозерского района не разрешила построить жилой дом и ссылалась на п.1 ч.6 ст.61.7 ВК РФ. В ней указано, что в границах зон затопления, подтопления запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

 Хотя изначально администрация выдала градостроительный план участка, в котором было обозначено место для размещения дома. Собственник участка на основании данной информации уже построил фундамент, установил дренажную систему, но получил отказ в строительстве.

Суд первой инстанции и все последующие – встали на сторону органа местного самоуправления. Дело было рассмотрено формально – раз зона подтопления, то строить нельзя и все. Но Верховный Суд России отменил все судебные акты и признал решение администрации незаконным.

Юридическая часть.

В силу пп.2 ч.33 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 342) в границах он с особыми словиями использования территорий(далее – ЗОУИТ), установленных, в том числе в силу закона, до 1 января 2025 года, независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускается использование земельных участков для строительства объектов капитального строительства (далее – ОКС) в случае начала строительства ОКС до 1 января 2025 года, если для строительства указанных ОКС не требуется выдача разрешений на строительство.

Истец начал строить жилой дом до 2025 года.

Как указано в п.17 ст.105 ЗК РФ один из устанавливаемых видов ЗОУИТ – зона подтопления.

Аналогичные положения, как и в ФЗ 342, закреплены и в «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.10.2022) (далее – ЗК РФ). Согласно пп.2 п.2 ст.107 ЗК РФ со дня установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству ОКС независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах ЗОУИТ, допускается использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства ОКС до дня установления или изменения ЗОУИТ, или в случае начала строительства до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

В силу п.1 ч.17 ст.51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, на земельном участке, предоставленном физическому лицу жилого дома.

Системный анализ пп.2 ч.33 ст.26 ФЗ 342, пп.2 п.2 ст.107 ЗК РФ, п.1 ч.17 ст.51.1 ГрК РФ позволяет сделать вывод, что даже если в ЕГРН внесены ЗОУИТ (зона подтопления), то все равно Истец мог бы строить жилой дом и использовать Участок для ИЖС.

ООО «ЦЗР» внесло изменения в Постановление Правительство Ленинградской области. Когда хочешь построить дом, а земля почему-то особо ценная. 

В апреле 2022 года клиент купил земельные участки. Изначально их выделили в 1991 году. 

На первый взгляд по документам - все хорошо. Обычно, риэлторы проверяют только данные ЕГРН. Казалось бы и земли населенных пунктов, и для личного подсобного хозяйства - можно строить жилой дом.

Более компетентные агенты изучают генеральные планы поселений, правила землепользования и застройки, что дает возможность увидеть возможные зоны с особыми условиями использования территории.

А самые внимательные - анализирует областные законы, что может серьезно повлиять на решение о покупке земельного участка. Поэтому лучше обратиться сразу в ООО «ЦЗР» и сохранить время и деньги.

При подаче уведомления о планируемом строительстве был получен из-за нахождения участков в перечне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Попытки внести изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки были остановлены районом по той же причине.

«Центр Земельных Решений» внесли изменения в Постановление Правительства Ленинградской области от 17.08.2011 N 257 (ред. от 30.12.2019) «Об утверждении Перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Ленинградской области, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается».

Теперь можно изменить документы территориального планирования, а также построить жилой дом.