Большинство людей покупают участок, не обращаясь к земельным юристам, для проверки будущих владений.

Обычная риелторская практика сводится к изучению правоустанавливающих документов и является ли продавец собственником земли.

Покупатели также анализируют сведения из ЕГРН: вид разрешенного использования, арестован ли участок, какие есть ограничения в использовании. И на этом все.

А после покупки оказывается, что и земля не там, где показывали, и соток почему-то не хватает, да и строить ничего нельзя.

В итоге остается либо его продать по цене гораздо ниже, чем купили, либо судится с прошлым собственником, расторгать договор из-за невозможности использовать

Землю в соответствии с ее целевым назначением. 

Что нужно сделать перед покупкой земли? Есть основные моменты, которые обязательно нужно проверить:

1)Узнать, где конкретно находится участок на местности (вынести границы в натуру, поставить «колышки» по координатам.

Часто бывает так, что соседские здания находятся близко к вашей будущей границе, что создает неудобства зимой и во время дождей. 

Или чужой забор стоит на покупаемом участке, что повлечет к длительном и дорогому разбирательству в суде (мало кто добровольно убирает забор, даже если не прав);

2)Провести анализ документов территориального планирования (генеральный план поселения, далее - ГП) и Правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

В идеале - получить выкопировки и выписки из данных документов у администрации.

Это даст вам понять, что вообще можно строить на участке, какие есть предельные параметры разрешенного строительства. К примеру, по общему правилу

Можно строить 3 этажа, высотой не более 20 метров. Но в некоторых поселениях разрешено только 2 этажа, высотой не более 12 метров;

Самое важно можно узнать из ПЗЗ - какие есть ограничения в использовании участка. Данные ограничения содержатся в зонах с особыми условиями использования территории (далее - ЗОУИТ). Их даже может не быть в ЕГРН - в этом главная проблема для покупателей.

Также стоит выяснить, какие планы в отношении участка имеются в схеме территориального планирования муниципального района и субъекта России. Бывает, что по ГП и ПЗЗ - все отлично, но вот по указанным схемам имеются совершенно ругне планы на развитие территории, что может повлиять на возможность освоения земли.

3)Подать от имени продавца уведомление о планируемом строительстве именного того дома, который вы хотите построить.

Если все хорошо, то администрация выдаст уведомление о соответствии планируемого дома установленным параметрам допустимости размещения дома на участке.

Здесь стоит обратить внимание, что банки не одобряют ипотеку без получения указанного уведомления от администрации;

4)Запросить сведения у местной и районной администрации, а также у Правительства субъекта, о наличии решения о резервировании (изъятии) участка для государственных или муниципальных нужд, а также об ограничениях его использования. Бывает и такое, что приобретаемый участок уже подготавливается к изъятию и останется только согласиться с выкупной ценой государства, либо судится и проводит оценочную экспертизу. Или участок входит в территорию с охраняемым ландшафтом, в зону какого-либо памятника федерального значения, государственный заказник и т.д.;

5)Получить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ). В принципе, часть этой информации отображается и в ГП и ПЗЗ. На самое важно, что можно узнать из данного документа - место допустимого размещения дома. В ГПЗУ имеется чертеж, и заштрихована часть участка, где конкретно можно строить дом.

Поэтому настоятельно рекомендуем перед покупкой обратиться к профессиональным земельным юристам, чтобы сэкономить миллионы рублей и найти правильный земельный участок.