Как Росреестр на велосипеде ездить мешал

Цель: изменить вид разрешенного использования (далее – Вид) земельного участка с «для индивидуального жилищного строительства» (далее – ИЖС) на «улично-дорожная сеть» (далее – Дорога).
Место: Краснодарский край, Темрюкский район, Фонталовское сельское поселение, поселок Кучугуры.
Проблема: при разделе массива образовались обычные земельные участки, а также земельные участки в форме дороги, которые имели такой же вид использования, как и у исходного земельного участка – ИЖС. При этом была проведена работа по внесению изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), где среди основных Видов была предусмотрена Дорога.
Росреестр отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на п.12 ст.85 ЗК РФ – земли общего пользования не могут находиться в частной собственности (п.12 ст.85 ЗК РФ), а также что ПЗЗ (градостроительный регламент) не разрабатывается на такие земли.
Это и есть главный пробел в законодательстве, так как на практике органы утверждают ПЗЗ даже на территорию земель общего пользования, что подразумевает изменение Вида на любой, который предусмотрен градостроительным регламентом.
Решение: оспаривание решения Росреестра и обязании повторно рассмотреть заявление гражданина.
Подробно. Суд первый инстанции поддержал позицию Росреестра и просто на просто переписал отказ и отзыв государственного регистратора. Коллизия заключалась в том, что п.12 ст.85 не должен был применяться как судом, так и Росреестром, просто потому что земельный участок уже находился в частной собственности.
Однако суд апелляционной инстанции, вердикт которого был оставлен в силе кассационной коллегией, признал отказ Росреестра незаконным.
Изначально дело казалось достаточно простым и шансы признания отказа – высоки. Казалось бы, раз государству можно построить себе дорогу и ей все будут пользоваться, то почему нельзя построить дорогу гражданину? Например, дороги не только являются дорогами в общепринято смысле, но и велодорожки, бульвар – все это часть земель общего пользования.
Позиция юриста ООО «Центр Земельных Решений» строилась на данной логике и исходя из уважения права собственности, как и признание основным законом государства всех форм собственности и их равенства, будь то частная, или государственная. Можно купить себе 100 га земли и построить велодорожку и наслаждаться поездкой на своем велосипеде, или построить гоночный трек и устроить с друзьями Формулу 1. Или создать свой собственный бульвар и ходить вечерками, попивая вино. Получается, что Росреестр был против велосипедов и вечерних прогулок.
Юридическая часть.
В силу ч.1 ст.6 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 257), автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также в собственности физических или юридических лиц.
На основании ч.12 ст.6 ФЗ № 257, к собственности физических или юридических лиц относятся автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках.
Согласно Приказу от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – Классификатор), вид разрешенного использования «улично-дорожная сеть» направлена на размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры.
В силу ст.5 ФЗ № 257, автодороги в Российской Федерации разделяются на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги не общего пользования.
Истец в принципе может построить себе велодорожку, чтобы кататься на велосипеде и заезжать на свой земельный участок.Закон не запрещает, а наоборот, даже позволяет это реализовать.
Системный анализ норм права позволяет сделать вывод, что законодательство исходит из возможности физическому лицу построить себе дорогу, которая не будет предназначена для общего пользования, или велодорожку.
Получается, что все-таки автомобильная дорога, или велодорожка, как часть земли общего пользования могут быть в частной собственности, но не в порядке приватизации.