Победа в Верховном Суде России

Победа в Верховном Суде России

Специалисты ООО «ЦЗР» добились решения важного вопроса для всех предпринимателей города – выкупа земельного участка, собственникам зданий, даже если вид использования противоречит градостроительному регламенту.

Цель: выкуп земельного участка собственником здания

Место: Санкт-Петербург, Московский район.

Проблема: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО) отказал ЗАО «База Бадаева» в выкупе земельного участка. Основание отказа – п.14 ст.39.6 ЗК РФ (вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении о выкупе). У общества земельный участок имел вид использования «для размещения складских помещений».

Но государство считает, что раз в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) отсутствует основной вид использования, то надо отказывать в предоставлении земельного участка. Многим предпринимателям, на протяжении не одного года, КИО постоянно отказывал с данной формулировкой.

Также КИО ссылался, что фактическое использование участка должно соответствовать виду разрешенного использования, который должен быть указан в ПЗЗ.

Решение: признание отказа КИО незаконным и обязании подготовить договор купли-продажи земельного участка.

Подробно.  Суд первой инстанции встал на защиту ЗАО «База Бадаева». Было принято во внимание, что склад существует со времен Российской империи. Здание введено в эксплуатацию в 1912 г., что подтверждается сведениями ЕГРН. Поэтому текущей вид использования – «для размещения складских объектов» – имеет право на существование и признается действительным, так как вид был установлен еще до утверждения классификатора использования земель, как и в принципе до появления ПЗЗ.

Кроме того, у собственника здания имеется исключительное право на приобретение участка в собственность. КИО же полагал, что градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1 1 не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения складских объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования.

Однако суд апелляционной инстанции и Арбитражный Суд Северо-Западного округа отказал в удовлетворении исковых требований обществу. Суды приходили даже к выводу что в указанная территориальная зона  «не предусматривает размещения складских объектов», что Истец имеет право использовать участок и склад без приведения в соответствие с ПЗЗ, но такое право «… не предполагает реализацию исключительного права на выкуп земельного участка». Очевидно, что в логике и аргументации судов есть ошибки.

Верховный Суд России отменил судебные акты и оставил в силе решение суда первой инстанции. Комитет приводил такие аргументы, как стоимость земельного участка. Если ЗАО «База Бадаева» поменяет вид использования участка, на виды, связанные с торговлей, которые имеются в ПЗЗ, то цена выкупа будет уже не 8 664 399 рублей, а все 20 612 079,91 рублей.

КИО даже рассуждал об изменении облика города, что вокруг вырос Лас-Вегас, а склады портят архитектуру. Очевидно, что город отказывает в выкупе не только из-за противоречия вида использования, видам, которые есть в ПЗЗ, но и банально из-за желания больше заработать.

На вопрос судей о конкретном основании отказа, которое имеется в федеральном законодательстве, представитель КИО не мог назвать конкретную норму, просто потому что ее не существует.

Юридическая часть.

Одним из аргументов общества было возникновение вида использования до утверждения классификатора вид разрешённого использования земельных участков.

В силу ч.11 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Суды указали: «Территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок, не предусматривает возможности размещения складских объектов. Соответственно, суд пришел к выводу, что Истец не в праве размещать склад, на Участке с Видом использования «для размещения складских помещений».

Классификатор утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 16.09.2021) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482) (далее – Классификатор). В Классификаторе такой вид использования, как «для размещения складских помещений» –  отсутствует (но есть похожий «склад», код.6.9).

Исходя из вышеизложенного, общество вправе использовать участок, с видом использования «для размещения складских помещений», так как данный вид установлен до Классификатора, несмотря на его отсутствие в ПЗЗ (то есть в градостроительном регламенте и соответствующей территориальной зоне).

Данный довод общества поддержал Верховный Суд России.

Заказать бесплатную консультацию

Что вам даст бесплатная консультация?

  • Анализ ситуации и сроки её решения
  • Перечень необходимых документов
  • Прогноз на исход судебного процесса
  • Пошаговый план по решению вашей задачи

Заказать бесплатную консультацию