Признание права собственности на самовольную постройку

Цель: регистрация права собственности на земельный участок.

Место: Приозерский район, Мельниковское сельское поселение, пос. Васильево.

Проблема: отсутствие полномочий в момент предоставления земельного участка у колхоза; риск сноса самовольной постройки органами местного самоуправления; пересечение с землями лесного фонда.

Решение: признание права собственности на жилой дом и выкуп по льготной стоимости земельного участка у администрации района.

Земельный участок был выделен в далеком 1991 году приказом директора совхоза «Мельниково» Приозерского МПО. 09.07.1991 г. гражданин купил остатки фундамента жилого дома у исполкома Мельниковского сельского Совета народных депутатов.

Много людей уже зарегистрировали право собственности на земельный участок на основании приказа совхоза. Однако, Росреестр перечитал закон, действовавший в 1991 году и решил всем отказывать в регистрации права. В общем, кто не успел, тот опоздал.

Действительно, приказ был издан 20.06.1991 г. Но, за два месяца до приказа, уже действовал «Земельный кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1) (далее – ЗК РСФСР), который не наделял совхозы полномочиями по предоставлению гражданам земельных участков, в отличии от Закона РСФСР от 01.07.1970 «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР» (вместе с «Земельным кодексом РСФСР»), который и действовал ровно до 25.04.1991 г.

Таким образом, гражданин оказался в ситуации, когда и земельный участок, на котором он жил с 1991 г. (ухаживал, оплачивал налоги), и жилой дом, могли просто исчезнуть. Из-за неверной даты приказа директора совхоза.

Тем не менее, право собственности имелось на земельный участок в силу закона – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Аналогичная норма права действовала и в 1991 году (ст.37 ЗК РСФСР).

Но эти основания для органов местного самоуправления и Росреестра абсолютно ничего не значат. Позиция администрации района – берите земельный участок с торгов, будет аукцион. И, конечно, сносите свой жилой дом.

Пришлось обращаться в суд и признавать право собственности на жилой дом, как на самовольную постройку. При этом проблема возникала даже в получении отказа в разрешении на строительство. Без него невозможно подать такой иск. Администрация района сначала выдала разрешение на строительство, хотя просил гражданин его ради отказа. А отказ не выдавали, так как считают, что это не предусмотрено регламентом. Тем не менее, проблему удалось решить.

Стоит отметить, что по таким искам обязательно нужно проводить строительно-техническую экспертизу или получать заключение специалиста. Нужно доказать, что жилой дом построен без нарушения градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данная работа был успешно проделана.

Тем не менее проблемы на этом не закончились. Суд первой инстанции отказал в иске. Якобы из-за наличия пересечения с землями лесного фонда. Судья самостоятельно запросила планшеты у лесников, без какого-либо ходатайства сторон процесса, чем превысила полномочия. Несмотря на такие доказательства, как выкопировки из Генерального плана, наличие указания категории земель населенных пунктов в Едином государственном реестре недвижимости, заключения кадастрового инженера… Естественно, Ленинградский областной суд отменил решение Приозерского городского суда и признал право на самовольную постройку. Как оказалось, лесники давали разные планшеты, где земли лесного фонда «телепортировались» куда им нужно было.

Став собственником жилого дома, не составило труда выкупить у администрации района земельный участок за 8 141 рублей и 36 копеек.