Провал черного риэлтора – дом сохранен от сноса

Цель: установление смежной границы чтобы не допустить сноса дома.

 

Место: Ленинградская область, Тосненский район, Лисинская Волость, дер. Васильевское.

 

Проблема: черные риэлторы. С подачи недобросовестного риэлтора сосед провел межевание своего участка, не согласовав с Клиентом границы. Из-за реестровой ошибки смежная граница стала проходить по дому Клиента. Сосед подал иск о сносе дома.

 

Немного фактов. Клиенту достался от бабушки (по завещанию) участок и дом 1920 г. постройки. Дом пришел в негодность и было принято решение построить новый дом.  Межевание проведено не было. Участок находится в деревне Гришкино, куда можно проехать только на вездеходе из-за отсутствия дороги.

Сосед долго не мог продать свой земельный участок. Появился риэлтор, который предлагал этот участок Клиенту за 1 150 000 рублей (6 соток, при рыночной цене 200-300 т.р). Когда Клиент отказался покупать землю, риэлтор стал угрожать, что снесет дом. Далее было проведено межевание соседнего участка. Согласование границ сосед провел сам с собой. По документам, слева от его участка находил наш участок. А в акте согласования были указаны якобы земли государства. Риэлтор провел границу прямо внутри дома Клиента.

Решение: в процессе дела о сносе дома была проведена экспертиза, где указывалось, что новый дом был построен на месте старого. Эксперты также пришли к выводу о пересечении границ земельных участков площадью 214 кв.м. ООО «ЦЗР» подало встречный иск об оспаривании результатов межевания участка соседа и установления смежной границы, согласно которой дом остается в границах участка Клиента. Но, похоже судья и риэлтор были знакомы. Суд отказал в принятии встречного иска. Последней надеждой была уже проведенная в пользу Клиента экспертиза, где фактически признали наличие реестровой ошибки. Однако судья сказал, что таких слов в заключении не имеется, значит и нет ошибки, что противоречило здравому смыслу и логике. И судья принял решение о сносе дома.

В процессе судов риэлтор предлагал «мировое соглашение», которое сводилось к покупке земельного участка. И в случае отказа, каждое судебное заседание цена участка вырастала на 50 000 рублей.

Специалисты ООО «ЦЗР» подали новый иск с теми же требованиями, приложив заключение специалиста, которое пришло к аналогичным выводам – новый дом построен на месте старого, имеется реестровая ошибка и пересечение границ земельных участков. Одновременно была подана апелляционная жалоба на решение о сносе дома. В Ленинградском областном суде дело о сносе дома было приостановлено, пока суд не решит вопрос по границам.

Новый судья Тосненского городского суда назначил очередную судебную экспертизу, где уже третий раз пришли к аналогичным выводам.

 

 

Рисунок 1. «Пересечение земельных участков».

 

Черный риэлтор, сознательно «перепутал» стороны света, указанные в свидетельстве на земельный участков, и в межевом плане, тем самым искусственно создал наложение границ.

Когда решение суда по границам вступило в законную силу, незаконное решение судьи о сносе дома было отменено Ленинградским областным судом.

 

Юридическая часть.

В силу ст.37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О кадастровой деятельности» (далее – ФЗ 221) одним из результатов кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план.

На основании ч.1 ст.39 ФЗ 221 местоположение границ земельных участков подлежит в установленном ФЗ 221 порядке обязательному согласованию (далее – согласование местоположения границ) с лицами, указанными в ч.3 ст.39 ФЗ 221 (далее – заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.40 ФЗ 221 результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц (ч.2 ст.40 ФЗ 221).

В силу ч.5 ст.40 ФЗ 221 споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. Но сосед обошел законную процедуру согласования местоположения границ земельных участков, что явилось причиной фактического включения части участка и дома в границы участка соседа.

В силу ч.3 ст.61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2022) (далее – ФЗ О государственной регистрации недвижимости) воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) ошибка, содержащаяся в межевом плане,  возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Как указано в п.1 ст.64 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2022) (далее – ЗК РФ) земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Таким образом, при уточнении местоположения границ участка соседа нарушена обязательная процедура согласования местоположения границ земельных участков, что привело к земельному спору.