Соседи – худшие враги
Как защититься от злого соседа, да и еще родственника, который обещал что не будет иметь претензий к новому дому?
Цель: определения порядка пользования земельным участком, с целью защиты нового дома от сноса.
Место: Санкт-Петербург, Колпинский район, поселок Петро-Славянка.
Проблема: конфликтные отношения. Соседи подали иск о сносе дома. Основанием иска было якобы отсутствие согласия на строительство нового дома.
Немного фактов. Клиент обратился в ООО «ЦЗР» уже с проигранным делом. По решению суда – дом должен был быть снесен. Клиенту принадлежит на праве собственности 1/3 доли участка и дома. С долевыми собственниками была устная договорённость, что будет построен новый дом, в котором будет жить молодая семья. Строительство было начато в 2016 г., но отношения испортились и соседи подали иск о признании объекта самовольной постройкой.
Решение: специалисты ООО «ЦЗР» предложили следующую стратегию защиты, чтобы защитить Клиента от иска по сносу дома – определить порядок пользования частью земельного участка, на котором располагался недостроенный новый дом. Была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. Был предложен вариант
Юридическая часть.
Порядок пользования земельным участком обычно определяют если невозможно его разделить.
На основании п.2 ст.250 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Участок расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2 «Жилая зона индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры».
Как указано в п.2.3.7.1. градостроительного регламента минимальная площадь земельных участков для индивидуального жилищного строительства составляет 1200 кв. Далее указано: «В соответствии с пунктом 2.3.2 Приложения N 1 к настоящим Правилам требования к предельным размерам земельных участков, установленные в настоящем пункте, не распространяются на отношения, связанные с образованием земельных участков и возникновением права собственности на объекты недвижимости, возникшие до 30.06.2016».
Тем не менее в силу р. 2.3.7.2-1 градостроительного регламента минимальная площадь земельных участков, образуемых при разделе земельного участка, составляет 600 кв. м, в случае если исходный земельный участок находится в общей долевой собственности, образован до 30.06.2016, в отношении такого земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет и сведения о его границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Учитывая долю в праве собственности Истца (1/3) образуемый земельный участок составит 357 кв.м, что указывает о невозможности выдела доли.
Определение порядка пользования участком.
В силу ч.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В настоящее время между сторонами напряженные семейные отношения и они в принципе не могут достигнуть согласия по определению порядка пользования участком.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2 ст.247 ГК РФ).
Согласно п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п.4 ст.252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Таким образом, когда договориться уже не удается, то необходимо определить порядок пользования участком.
